(Postada em 30/01/2024)

Juros do crédito imobiliário não deve cair no curto prazo

A Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip) prevê que o juros do crédito imobiliário, atualmente em dois dígitos, não devem diminuir nos próximos meses. Apesar da redução da taxa Selic, a possibilidade de os bancos oferecerem taxas mais baixas dependerá do comportamento da poupança, que registrou saques superiores a R$150 bilhões nos últimos dois anos.

 

O presidente da Abecip, Sandro Gamba, declarou em coletiva de imprensa que não se identifica uma redução iminente das taxas de crédito imobiliário no curto prazo, baseando-se nos resultados do setor em 2023 e nas projeções para o ano corrente.

A Abecip prevê que o crédito para habitação atingirá um recorde em 2024, impulsionado por linhas que utilizam recursos do FGTS e apresentam taxas mais baixas. No entanto, as linhas que dependem da poupança viram um aumento nos juros, chegando a ultrapassar os dois dígitos percentuais no ano passado. De acordo com o Banco Central, a taxa média do mercado estava em 10,8% ao ano em novembro de 2023, um aumento de 0,4 ponto percentual em relação ao ano anterior. O ápice das taxas ocorreu em julho, atingindo uma média de 11,9%.

Os cinco maiores agentes do financiamento imobiliário no Brasil, com destaque para a Caixa Econômica Federal e o Banco do Brasil, mantiveram as taxas de juros em linhas que utilizam recursos da poupança em um dígito anual, apesar da elevação geral das taxas. Esta estabilidade nas taxas tem sido observada desde o primeiro semestre de 2023.

No entanto, a combinação de uma Selic em dois dígitos e a redução da poupança tem pressionado os custos dos bancos. No final do ano passado, o saldo das cadernetas destinado ao crédito imobiliário registrou uma queda de 2,2% em relação a 2022, totalizando R$747 bilhões. Os saques líquidos atingiram R$72 bilhões, sendo o segundo pior resultado em uma década, ficando atrás apenas dos saques de 2022, que alcançaram R$81 bilhões.

Em 2020, o auxílio emergencial impulsionou a poupança com um montante significativo de R$125 bilhões, mas desde então o saldo tem declinado. Esse cenário abriu espaço para o surgimento de outras fontes de financiamento no setor, como as letras imobiliárias garantidas (LIGs) e as letras de crédito imobiliário (LCIs). Entre 2022 e 2023, essas alternativas representaram de 34% a 40% do financiamento ao crédito imobiliário, indicando uma diversificação nas fontes de recursos para o setor.

Diversificação

No último ano, as fontes de financiamento no setor imobiliário aumentaram em 13%, atingindo R$2,17 trilhões, impulsionadas pelo crescimento dos saldos das fontes alternativas e pelo aumento do orçamento do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS). Nesse período, a participação da poupança no mercado imobiliário caiu 12 pontos percentuais, chegando a 34%.

O Banco Central expressa simpatia pela diversificação no setor, mas as fontes alternativas são mais dispendiosas para os bancos. Quando a taxa de juros ultrapassa 8,5% ao ano, a poupança tem seu rendimento limitado a 0,5% ao mês mais a taxa referencial, enquanto LCIs, LIGs e CRIs têm rendimento atrelado ao CDI.

O presidente da Abecip, Gilberto Gamba, destacou que o ambiente com uma redução da taxa de juros impacta a precificação do mercado imobiliário. No entanto, ele ressaltou que a relevância da poupança diminuiu, resultando em uma maior correlação do custo do crédito imobiliário com a taxa Selic.

Gamba também mencionou que a Abecip, em parceria com a Caixa, busca a liberação de parte dos depósitos compulsórios da poupança pelo Banco Central, visando destinar esses recursos ao crédito imobiliário. Atualmente, os bancos são obrigados a manter 21% dos depósitos à vista, incluindo a poupança, como medida de segurança para o sistema financeiro.

Em declaração, Gamba afirmou que a redução do compulsório é tema frequente de discussão no setor. Contudo, salientou que essa medida não está contemplada nas projeções para o ano corrente. As estimativas apontam para um aumento de 3% na concessão de crédito imobiliário, atingindo um recorde de R$259 bilhões em liberações.